房地产市场分析及投资报告
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2024-07-12
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房地产市场分析及投资报告
一 市场调查及分析
房屋永远是人类生活居住必不可少的产品.自从中国改革开放,有了商品房这个概念.
全国各地都在大量的圈地建房.房地产市场迅速的繁荣起来.人们对居住条件和居住环境的
要求也越来越高.而人口多,土地少所造成的供不应求现象是每个城市所面临的难题.人均
居住面积仍然比较少.市场对自住型、改善型的刚性需求依然强烈。我从多方面了解到，
相对于周边同级别城市的房价而言，每平米价格大概要低 200------500 元左右。根据在
市房屋交易中心观察 9天时间中所调查情况看：每天上午在中心办理业务的平均量为 10—
15 套，下午相对较少，但平均量也能达到 10 套左右，证明二手房具备一定规模的市场。
且经观察，业务办理总量中有近 60%由中介公司在负责过户、抵押等事务，仍有较大份额
的中介市场空缺。现阶段本地房产中介公司现状分析，在成交的房屋当中，房改房是成交
热点，超过半数都是此类房源成交。根据我在网上出售信息中了解到，此类房源售价大多
在15----25 万之间。应为二手房交易中的主力产品。而且购买方多为年轻人，应为自住
型或改善性的需求。而更多的外来人口涌入，投资型和过度型的客户也将成为让市场更加
活跃的重要因素。所以，在对市场的短时间观察和分析后，我对二手房市场相当的看好，
预计房价还有大量的上升空间。
二 经营模式
采用注册公司，地铺经营的模式。主要从事新房代理销售、二手房买卖、租赁、房产
评估、房产置换的业务。在公司业务开展到一定量的时候，在时机合适的时候进行商业地
产（写字间、商铺）的买卖、租赁业务。
三 投资风险报告
在经过对市场的市场调查中，在充分肯定这个行业的发展前景的前提下。我总结出以
下几点需要重 的、 公司的 和 展会造成极大危 的 情况并做出我 的视对 经营 发 险 风险 们 风险规
避的欲案。
1：市民对中介行业较为抵触。
主要原因有以下两点：
a：二手房市场发展较晚，人们对中介行业的认可度不够。而且在二手房市场发展的
初期，各家中介服务公司经营模式相当混乱。都单纯以收取看房费为营业目的，而根本不
谈服务。这种情况造成了很长时间内，市民对中介行业的看法都是负面的。
b：在去年中天、创辉两家中国大型中介服务商关门事件。不可否认，这两次事件的
发生，对于国人对于中介服务行业所产生的印象是负面的。也是现在大量的房东和客户对
中介抱有不信任的看法的主要因素。而且，中国自有了中介 个行 以来， 种不信任是这 业 这
始终伴随着这个行业的发展的。但此次事件也从另一方面来说，是加快对行业的洗牌速
度，正规化和制度化的改革将加大步伐。对整个行业来说，未尝不是件好事。
以上两点是市民对中介行业有抵触情绪的最主要的原因。但是，经过我和现在正在经
营中的一些人士的交流中了解到。房管局已在XX 年年年底下发文件，并召集中介行业、
房产网站、评估公司的经营者开了几次行业会议。要求中介服务行业在 2010 年年底前必
须实行公司化，在行业内需推行国家有关部门所规定的行业服务标准、收费标准，推进二
手房中介行业正规化，提高准入标准。相信在这些标准的制订后，会有大量的不正规的、
以收取看房费为营业目的的小作坊关门。也会转变老百姓对中介服务行业的认识。从去年
开始，有多家中介公司，如众信、阳光置 、富房置 等公司在自供二手房中介行 有一业 业 业
定影响力的公司 行国家 定成交后收取实规2%服 佣金的收 方式，而不再收取 如看房务费 诸
费、代办过户、代办贷款等费用。在经营过程中也没有遇到阻力。证明市民也有买房只要
中介公司服 到位了就 付佣金的意 。而且，我在阳光置 代理有限公司工作 程中，务该 识 业 过
发现该公司和其他多家以收取佣金为服务费用的公司中，经营状况都较良好，单套住房成
交后收益能达到佣金外还有一部分房屋差价的现象存在。这不是独有的情况，而是在很多
城市都曾经存在或现仍然存在的现象。所以这也是公司提高业绩的一种途径，并且能在公
司前期的 程中降低生存 的一种手段。作 新 入市 的一家新公司，前期的市经营过 风险 为 进 场
场认可度是制约公司发展的一个难题。我们准备以公司注册，地铺经营的模式。门店地点
定在人流量大、 流量大并且 店外能停 的区域。 店装修要 而又有特色，在外车 门 车 门 简单 观
上要有一定的吸引力，对客户造成良好的感官认识。派出公司员工（着正装）在各小区门
口派发正面印有公司简介、背面印有公司房源信息的 dm 单。希望在短期内促成公司在二
手房市场有一定的知名度。在经营过程中，要求员工在工作过程中推行公司的服务理念。
使新老客户在公司服务的过程中潜移默化的认可公司，并争取口碑相传，扩大公司的影响
力。整个流程中以服务作为本公司区别与现有公司的标志。在经营过程中，控制经营成
本， 合大型城市和本地中介服 公司的操作模式，争取 套成交利 最大化。在启结 务 单 润 动资
金较少的情况下，严格控制前期投入成本，欲留足够的流动资金。以至于能更长时间的立
足于市场，在生存下来的前提下努力发展。
摘要：
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房地产市场分析及投资报告 一 市场调查及分析 房屋永远是人类生活居住必不可少的产品.自从中国改革开放,有了商品房这个概念.全国各地都在大量的圈地建房.房地产市场迅速的繁荣起来.人们对居住条件和居住环境的要求也越来越高.而人口多,土地少所造成的供不应求现象是每个城市所面临的难题.人均居住面积仍然比较少.市场对自住型、改善型的刚性需求依然强烈。我从多方面了解到，相对于周边同级别城市的房价而言，每平米价格大概要低200------500元左右。根据在市房屋交易中心观察9天时间中所调查情况看：每天上午在中心办理业务的平均量为10—15套，下午相对较少，但平均量也能达到10套左右，证明二手房具备...
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